Apartman dairesinde pilates stüdyosu açılabilir mi?

Yönetim planı ve kira sözleşmesi

Yönetim planı, binadaki bölümlerin hangi amaçla ve nasıl kullanılacağını düzenler ve bütün kat maliklerini bir sözleşme gibi bağlar. Kanun, maliklerin borçlarını kiracılara da uygular; yani planda "daireler yalnız konut olarak kullanılır" gibi bir hüküm varsa kiracı olarak siz de onunla bağlısınız. Yargıtay 5. Hukuk Dairesi 2025'te (E. 2024/12509, K. 2025/4640), planı böyle olan bir sitede dans kursuna kiralanan konutun yeniden konuta çevrilmesine ve kursun tahliyesine hükmeden kararı onadı. Planı değiştirmek, bütün kat maliklerinin beşte dördü oy verirse mümkündür. Ancak 5. Hukuk Dairesi 2026'da (E. 2025/9990, K. 2026/706), beşte dörtle yapılan bir plan değişikliğinin, kanunun oybirliği istediği konularda bu şartı ortadan kaldıramayacağını belirtti. Planın bir örneğini yöneticiden isteyin; tapudaki kuruluş belgeleri arasında da saklanır.

Kiracıysanız Türk Borçlar Kanunu sizden kiralananı sözleşmeye uygun kullanmanızı ve komşulara saygı göstermenizi ister. Konut diye kiraladığınız daireyi stüdyoya çevirirseniz ev sahibi en az otuz gün süre vererek yazılı ihtar çekebilir, aykırılık sürerse sözleşmeyi feshedebilir; durum komşular için çekilmez hâle gelirse süre tanımadan da feshedebilir. Zemin kaplaması ya da ses yalıtımı gibi kalıcı değişiklikler için de ev sahibinin yazılı izni gerekir. Kullanım amacını sözleşmeye açıkça "pilates stüdyosu" diye yazdırın; bu, ev sahibiyle aranızdaki riski azaltır ama kat maliklerinin kararının yerini tutmaz.

Gürültü: izin almak tek başına yetmez

Reformerin yayları ve kayan arabası ses çıkarır; zıplama tahtasıyla yapılan hareketler döşemeye darbe olarak iner ve alt kattan duyulabilir. Kat Mülkiyeti Kanunu malikleri ve kiracıları birbirini rahatsız etmemekle yükümlü tutar; rahatsız olan malik sulh hukuk mahkemesinden hâkimin müdahalesini isteyebilir. Ruhsat yönetmeliği ve Özel Beden Eğitimi ve Spor Tesisleri Yönetmeliği de özel spor tesisinden gürültüye karşı önlem almasını ister.

Yargıtay 20. Hukuk Dairesi'nin 2018 tarihli bir kararında (E. 2017/2977, K. 2018/5149) binadaki öteki kat malikleri, tapuda işyeri olarak kayıtlı bir bölümdeki pilates salonunu gürültü gerekçesiyle dava etti. Yargıtay, gürültünün katlanılabilir sınırı aşıp aşmadığının bilirkişiyle incelenmesini ve faaliyeti kısıtlamak yerine tavan ve duvar yalıtımı gibi önlemlerin belirlenmesini istedi. Yani işyeri kaydı da komşunun dava açmasını engellemiyor.

Sabah erken ve akşam geç saatlere ders koymadan önce alt kattaki komşuyla konuşun; zıplamalı dersleri sınırlamak ve aletlerin altına titreşim sönümleyici ped koymak ilk adımlardır.

Daireyi kiralamadan önce bakılacaklar

Sözleşmeyi imzalamadan ve alet almadan önce şunları netleştirin:

• Tapu kaydı: bağımsız bölüm mesken mi, işyeri mi?
• Yönetim planı: konut dışı kullanımı yasaklayan ya da açıkça izin veren bir hüküm var mı?
• Kat malikleri: mesken kayıtlı dairede bütün maliklerin imzasıyla alınmış yazılı karar
• Kira sözleşmesi: kullanım amacı "pilates stüdyosu", yalıtım için ev sahibinin yazılı izni
• Alan: ruhsat için istenen soyunma odası, duş, tuvalet ve dinlenme salonu ile federasyonun salon şartları bu dairede karşılanabiliyor mu?
• Belediye: ruhsat biriminden bu adres için istenecek belgelerin listesi
• Alt kat: altta kim oturuyor, ders saatlerinizde evde mi? Komşuyla kiralamadan önce tanışın.